Философия проекта

Главная цель нашего ресурса - помочь жителю многоквартирного дома разобраться в своих правах, как собственника квартиры и наладить общение с соседями.

ТСЖ vs УК - кто кого?

Наступил долгожданный день - Вы обзавелись своим первым собственным жильём и переехали в новую квартиру!

Отметили весёлые новоселья с друзьями и родственниками. Пора начинать жить самостоятельно: поддерживать в доме порядок, создавать уют своим домочадцам и совершать прочие приятные хлопоты....

И вот в один прекрасный день Вы обнаруживаете в своём новом почтовом ящике квитанцию за оплату жилья с непонятными строками от организации, которая управляет Вашим домом.  Смотрим внимательно за что платим: отопление, водоснабжение и водоотведение, электроэнергия и услуги по содержанию жилья (управление домом, уборка подъездов, придомовой территориии, вывоз мусора, техническая эксплуатация лифтов и т.д.).  Подробно, что означает каждая из строк, а особенно ёмкая строка "содержание жилья" , разберёмся в следующей статье раздела "ЖКХ" нашего сайте Соседко.рф. Пока же разберёмся, что это это за организация, которая присылает нам квитанции, и с какой же из них выгоднее жить собственнику?

1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный Кодекс РФ, который определил способы управления многоквартирным жилым домом, которые выбирают собственники помещений жилого дома на своём общем собрании. Таких способов три:

1. Непосредственное управление.

2. Управляющая компания (далее по тексту УК)

3. Товарищество собственников жилья (далее по тексту ТСЖ)

Разберёмся вместе, в чём различия, плюсы и минусы каждого способа.

Первый способ - непосредственное управление, подразумевает систему, когда Вы, как новоиспечённый собственник квартиры самостоятельно заключаете договора с поставщиками жилищно-коммунальных услуг: с поставщиком электроэнергии, с поставщиком тепла, с уборщицей, с дворником, с сантехником и т.д. и т.п.

Скажем однозначно, что это самый нежизнеспособный из способов управления многоквартирным домом. Он подходит для случаев, когда в доме квартир не более 4-х.

Рассмотрим второй способ, к слову, самый распространённый в современной России, - Управляющая компания. В данном случае Вашим домом управляет организация, на профессиональной основе предоставляющая услуги одновременно, как минимум, нескольким домам. В теории, за счёт того, что услуги сразу нескольким домам предоставляются минимальным количеством персонала (к примеру, один сантехник может обслуживать сантехническое оборудование нескольких домов одновременно), получается общее удешевление услуги для конечного потребителя (жителя дома). Каждый собственник жилья заключает с Управляющей компанией  "Договор управления многоквартирным домом", по которому компания обязуется предоставлять каждому собственнику жилья комплексно все жилищно-коммунальные услуги и текущий ремонт общедомового имущества. На основании этого Договора Управляющая компания заключает договора с поставщиками коммунальных услуг (тепла, электричества, воды и т.д) и с подрядными организациями (обслуживание лифтов, вывоз мусора и т.д.)

Последний способ - Товарищество собственников жилья (в некоторых вариациях - ЖСК или другие кооперативные объединения граждан).

Собственники жилых помещений в многоквартирном доме имеют право объединиться в Товарищество (некоммерческое объединение граждан), и самостоятельно управлять собственным домом. Члены Товарищества избирают из своего состава Правление, которое выбирает в свою очередь из членов Правления Председателя. Председателю правления по Уставу ТСЖ делегируются права на заключение от лица собственников жилья Договоров с поставщиками коммунальных услуг и подрядными организациями. Кроме того, Товарищество, имея статус юридического лица, вправе содержать собственный штат  персонала и часть услуг предоставлять самостоятельно.

Рассмотрим теперь два последних способа, как наиболее жизнеспособные в плане управления многоквартирными жилыми домами, противопоставив их друг другу с точки зрения достоинств и недостатков.

УК              ТСЖ

УК - коммерческая организация, основной задачей которой является получение прибыли. Как следствие, любые сверхдоговорные "хотелки" жителей - либо из прибыли УК, либо за счёт сбора дополнительных средств с жителей дома.

ТСЖ- некоммерческая организация, основная уставная задача которой - обеспечение максимального комфорта приживания жителей дома.

 Руководители УК живут далеко, как правило, не в Вашем доме, если у Вас вдруг посреди зимы станут холодными батареи,  переживать будут, но не сильно :)

 Председатель ТСЖ и Правление - обязательно собственники квартир дома. Если что не так, будут мёрзнуть вместе со всеми.

Финансовые средства, направляемые собственниками на оплату ЖКУ аккумулируются на счетах, управляемых УК. Очень часто происходят регулярные банкротства УК с тупой сменой вывески, при которой все собранные с собственников средства на капитальный ремонт "растворяются".   

 Финансовые средства, направляемые собственниками на оплату ЖКУ аккумулируются на счете ТСЖ. Осуществить банкротство ТСЖ или вывести деньги без последующего уголовного преследования - крайне сложная задача.

Бухгалтерия УК подразумевает ведение одновременно счетов  большого количества домов, что подразумевает значительные сложности в контроле за расходованием средств и проведения проверок.

ТСЖ, как правило, управляет одним домом. Проверка в целевом использовании средств не представляет для ревизионной комиссии практически никаких сложностей.
Доходы получаемые от эксплуатации вверенного жилого фонда (арендные платежи с провайдеров,  арендаторов помещений, находящихся в общедолевой собственности) идут напрямую в прибыль УК.

Аналогичные доходы ТСЖ зачисляются на счёт ТСЖ и не могут быть израсходованы каким либо иным образом, кроме как по назначению, определяемым Уставом ТСЖ, : на содержание и благоустройство дома.

УК обладает большим финансовым ресурсом по сравнению с ТСЖ, и имеет возможность привлечь на работу более квалифицированных работников

В этом аспекте ТСЖ имеет возможность заключить договор с той же УК и получать услуги с аналогичным качеством

В случае неудовлетворительной работы УК сменить её возможно только титаническими усилиями - проведением общего собрания собственников и набрав 50% положительных голосов от всех собственников жилых помещений дома.

При неудовлетворительной работе ТСЖ нужна смена только Правления ТСЖ, что достигается значительно легче: большинством от проголосовавших членов ТСЖ.

 Таким образом,  мы постарались разобраться в различиях УК и ТСЖ для простого жителя современного многоквартирного дома. Окончательный выбор "что лучше",  делать Вам.

Прописка

Статья была опубликована в 2008 году здесь.

Узнав о том, как двое моих соседей по дому, решив "прописаться" в своих мозолями нажитых квартирах, получили по одной щеке от паспортного стола (или как там сейчас эта шарага нaзывается) и готовы подставить вторую щеку, я решил создать эту тему. Рано или поздно с этим маразмом столкнется большинство из нас.

Сначала немного истории.
Как известно, крепостное право в России было отменено в 1861 году. Но это в учебниках истоии. На самом деле крепостное право было отменено лишь в 90-х годах ХХ века, когда наши доблестные законодатели решили очистить свои грешные души и отменили понятие "прописки", чем окончательно покончили с этим позором в нашей истерзанной тиранами России. С историей - всё.

ОДНАКО! "Прописка" перестала существовать в законах, но не в головах всякой чиновничьей гвардии, которая сидит за стеклянными стойками в бесчисленных паспотрных столах, ЖЭКах, кассах, регистратурах, аэропортах, таможнях, военкоматах и т.д. и т.п. (каждый наверное может добавить в этот список что-то своё). И самое страшное то, что "прописка" так и сидит в головах большинства наших граждан, чем активно пользуются всяческие вышеперечисленные заведения и властьимущие. Так, например, большим любителем праписьки является Юрий Михалыч, который у нас главный по Москве (прим. - в 2008г).

Итак, "прописки" у нас нет. У нас есть РЕГИСТРАЦИЯ ПО МЕСТУ ЖИТЕЛЬСТВА и РЕГИСТРАЦИЯ ПО МЕСТУ ПРЕБЫВАНИЯ. Всё это дело описано в постановлении правительства, которое обязательно к исполнению для ВСЕХ, на ВСЕЙ территории РФ. Самую свежую версию можно найти, например, здесь http://www.fmsrf.ru/document.asp?did=170 (это сайт ФМС - надежнее в этом деле источника не придумаешь). В пункте 16 есть исчерпывающий список документов, которые вы обязаны предоставить для регистрации по месту жительства:
1) паспорт
2) заявление о регистрации (заполните по месту)
3) свидетельство из регпалаты

Всё, что у вас просят дополнительно - НЕЗАКОННО.
Если вас посылают сначала в военкомат - это НЕЗАКОННО.
Если вас посылают сначала "выписаться" - это НЕЗАКОННО (см. пункт 31 "а" в ссылке выше).
Если у вас просят справку об отсутствии задолженности (хохму от УК в подъездах все читали) - это НЕЗАКОННО.
Этот список можно продолжить, ибо нет предела маразму в головах клерков от нашей бюрокартической системы.

За последние несколько лет в Москве и Питере народ худо-бедно построил местных "паспортистов", но окончательно с маразмом не покончено и там. Что касается нашего города, то у нас маразм продолжает цвести буйным цветом. По крайней мере точно знаю, что Чкаловский и Орджоникидзевский центры регистрации до сих пор живут понятиями конца СССР.

[....]


PS Тоже в тему. Граждане РФ с полисом ОМС могут получить медицинскую помощь в ЛЮБОМ медицинском учреждении на территории РФ, входящем в систему ОМС (читай, в любой совок-поликлинике). Так что, кто прихворал, имейте ввиду, вы можете полечиться в нашей районной поликлинике без всяких праписек. Только сразу предупреждаю, что в тамошней регистратуре об этом вашем праве понятия не имеют.

Содержание жилья

Вы получили квитанцию на оплату жилищно-коммунальных услуг, и увидели в ней пункт "Оплата за содержание жилья". Что за пункт такой? Давайте разберёмся вместе.

Что входит в содержание жилья?

Заглянув в Жилищный кодекс РФ видим следующее:

"В соответствии со ст. 154 плата за содержание и ремонт жилого помещения, включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 с поправками в соответствии с Постановлением Правительства РФ №354 от 05.05.2012 содержание общего имущества включает в себя:

а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
б) обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;
в) поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях;
г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
д) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
д(1)) организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию, размещению отходов I - IV класса опасности;
е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;
ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
и) проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством Российской Федерации порядке перечень мероприятий;
к) обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.).

Пробежимся по пунктам, переведя скупой юридический на язык "родных осин" :))))

С пунктом а)  в принципе всё понятно: осмотры проводятся должностными лицами ТСЖ либо Управляющей компании: слесарь, к примеру, осматривает сантехническое оборудование,  управляющий - капитальные сооружения (стены, перекрытия) и т.д.

Пункт б) интересен тем, что ранее, до введения в действие Постановления №354, этот пункт подразумевал обеспечение освещения мест общего пользования (то есть плата за электроэнергию мест общего пользования входила в "содержание жилья"), в настоящее время он подразумевает только "готовность", а плата за электроэнергию, потраченную на освещение мест общего пользования, перешла в строку квитанции "общедомовое потребление".

Пункт в) аналогичен: "поддержание температуры" сменилось на "поддержание состояния, обеспечивающего....". Вроде простая игра слов, однако смысл сменился на диаметрально противоположный.

г) - абсолютно прост в понимании: услуги дворника и уборщицы (клининговой компании).

д) - плата специализированной организации за вывоз бытового мусора. А вот "экологический" пункт д1 был введён в "Правила" только в 2011 году постановлением 354.

Пункт е) подразумевает оплату за содержание в исправном состоянии средств пожарной сигнализации, индивидуальных и коллективных средств пожаротушения (гидранты, шланги, огнетушители и т.п.), систем дымоудаления. Как правило данные услуги предоставляются лицензированной организацией по договору с управляющей организацией (УК, ТСЖ).

Уход за качелями, скамейками у дома, деревьями, газонами и всего прочего, расположенного на придомовом участке, предусмотрено пунктом ж).

Пункт з) имеет в себе очень обширный список общедомового имущества: стены, фундаменты, крыши, перекрытия, подвалы, чердаки и прочие служебные помещения (ИТП, бойлерные, насосные и т.п.), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения. То есть практически всё общедомовое имущество ремонтируется и поддерживается в исправном состоянии по этому пункту: сюда входят услуги слесаря-сантехника, электрика, договора с организациями, обеспечивающими исправную работу лифтов, насосного и бойлерного оборудования т.д. и т.п.

Пункты и) и к) введены постановлением 354 и в принципе с пониманием их назначения проблем нет.

Вот в принципе и все, что входит в оплату за содержание жилья. Вопрос о плате за содержание жилья должен решаться, согласно закону, на общем собрании собственников квартир.

В случае, если подобное решение собственниками не принималось, тарифы на "содержание жилья" устанавливаются постановлениями муниципальных властей.

Последние новости

Вашему вниманию предлагается продолжение статьи о создания ТСЖ с учётом накопленного практического опыта: проведение общего собрания собственников в очной форме.

Joomla templates by a4joomla