ТСЖ vs УК - кто кого?

Наступил долгожданный день - Вы обзавелись своим первым собственным жильём и переехали в новую квартиру!

Отметили весёлые новоселья с друзьями и родственниками. Пора начинать жить самостоятельно: поддерживать в доме порядок, создавать уют своим домочадцам и совершать прочие приятные хлопоты....

И вот в один прекрасный день Вы обнаруживаете в своём новом почтовом ящике квитанцию за оплату жилья с непонятными строками от организации, которая управляет Вашим домом.  Смотрим внимательно за что платим: отопление, водоснабжение и водоотведение, электроэнергия и услуги по содержанию жилья (управление домом, уборка подъездов, придомовой территориии, вывоз мусора, техническая эксплуатация лифтов и т.д.).  Подробно, что означает каждая из строк, а особенно ёмкая строка "содержание жилья" , разберёмся в следующей статье раздела "ЖКХ" нашего сайте Соседко.рф. Пока же разберёмся, что это это за организация, которая присылает нам квитанции, и с какой же из них выгоднее жить собственнику?

1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный Кодекс РФ, который определил способы управления многоквартирным жилым домом, которые выбирают собственники помещений жилого дома на своём общем собрании. Таких способов три:

1. Непосредственное управление.

2. Управляющая компания (далее по тексту УК)

3. Товарищество собственников жилья (далее по тексту ТСЖ)

Разберёмся вместе, в чём различия, плюсы и минусы каждого способа.

Первый способ - непосредственное управление, подразумевает систему, когда Вы, как новоиспечённый собственник квартиры самостоятельно заключаете договора с поставщиками жилищно-коммунальных услуг: с поставщиком электроэнергии, с поставщиком тепла, с уборщицей, с дворником, с сантехником и т.д. и т.п.

Скажем однозначно, что это самый нежизнеспособный из способов управления многоквартирным домом. Он подходит для случаев, когда в доме квартир не более 4-х.

Рассмотрим второй способ, к слову, самый распространённый в современной России, - Управляющая компания. В данном случае Вашим домом управляет организация, на профессиональной основе предоставляющая услуги одновременно, как минимум, нескольким домам. В теории, за счёт того, что услуги сразу нескольким домам предоставляются минимальным количеством персонала (к примеру, один сантехник может обслуживать сантехническое оборудование нескольких домов одновременно), получается общее удешевление услуги для конечного потребителя (жителя дома). Каждый собственник жилья заключает с Управляющей компанией  "Договор управления многоквартирным домом", по которому компания обязуется предоставлять каждому собственнику жилья комплексно все жилищно-коммунальные услуги и текущий ремонт общедомового имущества. На основании этого Договора Управляющая компания заключает договора с поставщиками коммунальных услуг (тепла, электричества, воды и т.д) и с подрядными организациями (обслуживание лифтов, вывоз мусора и т.д.)

Последний способ - Товарищество собственников жилья (в некоторых вариациях - ЖСК или другие кооперативные объединения граждан).

Собственники жилых помещений в многоквартирном доме имеют право объединиться в Товарищество (некоммерческое объединение граждан), и самостоятельно управлять собственным домом. Члены Товарищества избирают из своего состава Правление, которое выбирает в свою очередь из членов Правления Председателя. Председателю правления по Уставу ТСЖ делегируются права на заключение от лица собственников жилья Договоров с поставщиками коммунальных услуг и подрядными организациями. Кроме того, Товарищество, имея статус юридического лица, вправе содержать собственный штат  персонала и часть услуг предоставлять самостоятельно.

Рассмотрим теперь два последних способа, как наиболее жизнеспособные в плане управления многоквартирными жилыми домами, противопоставив их друг другу с точки зрения достоинств и недостатков.

УК              ТСЖ

УК - коммерческая организация, основной задачей которой является получение прибыли. Как следствие, любые сверхдоговорные "хотелки" жителей - либо из прибыли УК, либо за счёт сбора дополнительных средств с жителей дома.

ТСЖ- некоммерческая организация, основная уставная задача которой - обеспечение максимального комфорта приживания жителей дома.

 Руководители УК живут далеко, как правило, не в Вашем доме, если у Вас вдруг посреди зимы станут холодными батареи,  переживать будут, но не сильно :)

 Председатель ТСЖ и Правление - обязательно собственники квартир дома. Если что не так, будут мёрзнуть вместе со всеми.

Финансовые средства, направляемые собственниками на оплату ЖКУ аккумулируются на счетах, управляемых УК. Очень часто происходят регулярные банкротства УК с тупой сменой вывески, при которой все собранные с собственников средства на капитальный ремонт "растворяются".   

 Финансовые средства, направляемые собственниками на оплату ЖКУ аккумулируются на счете ТСЖ. Осуществить банкротство ТСЖ или вывести деньги без последующего уголовного преследования - крайне сложная задача.

Бухгалтерия УК подразумевает ведение одновременно счетов  большого количества домов, что подразумевает значительные сложности в контроле за расходованием средств и проведения проверок.

ТСЖ, как правило, управляет одним домом. Проверка в целевом использовании средств не представляет для ревизионной комиссии практически никаких сложностей.
Доходы получаемые от эксплуатации вверенного жилого фонда (арендные платежи с провайдеров,  арендаторов помещений, находящихся в общедолевой собственности) идут напрямую в прибыль УК.

Аналогичные доходы ТСЖ зачисляются на счёт ТСЖ и не могут быть израсходованы каким либо иным образом, кроме как по назначению, определяемым Уставом ТСЖ, : на содержание и благоустройство дома.

УК обладает большим финансовым ресурсом по сравнению с ТСЖ, и имеет возможность привлечь на работу более квалифицированных работников

В этом аспекте ТСЖ имеет возможность заключить договор с той же УК и получать услуги с аналогичным качеством

В случае неудовлетворительной работы УК сменить её возможно только титаническими усилиями - проведением общего собрания собственников и набрав 50% положительных голосов от всех собственников жилых помещений дома.

При неудовлетворительной работе ТСЖ нужна смена только Правления ТСЖ, что достигается значительно легче: большинством от проголосовавших членов ТСЖ.

 Таким образом,  мы постарались разобраться в различиях УК и ТСЖ для простого жителя современного многоквартирного дома. Окончательный выбор "что лучше",  делать Вам.

Joomla templates by a4joomla